76. Еще раз про парковки

Вернуться к этой теме меня вынудило желание ответить на комментарии, поступившие в первый день после публикации темы «Автомобили, автомобили…» в газете «Нарва» и опубликованные на нарвском портале Seti,ee  и на портале газеты «Нарва».

Отдельно на каждый из комментариев я, разумеется, ответить не смогу, но всех откликнувшихся хочу поблагодарить за интерес к этой теме (и особенно тех, кто поддержал мое мнение). Хочу обратить также внимание на то, что большинство возражений направлено не по адресу, ведь в статье «Автомобили, автомобили…» нет ни слова о том, что парковки возле многоквартирных домов строить не надо. Наоборот, там речь идет о том, что парковки личных автомобилей для жильцов многоквартирного дома на территории, прилегающей к дому и являющейся совместной собственностью этих жильцов, строить надо, ведь в пределах города этот вопрос удовлетворительно не решен, но строительство должно осуществляться законным образом.

В статье я не рассматривал также аргументы сторон, спорящих по вопросам, возникающим при таком строительстве, полагая, что знание порядка законного обустройства таких парковок есть руководство к действию и пониманию ничтожности споров на эту тему. Однако я ошибся. Сколь ни пытался я в предыдущей теме обосновать мысль, с моей точки зрения тривиальную, о том, что люди, не являющиеся владельцами законно построенных парковок или не пользующиеся ими,  не должны оплачивать расходы на парковку — ничего, похоже, из моей попытки не вышло.

Например, много комментаторов, исходя из моральных принципов добрососедства, рекомендуют покрывать затраты на парковку «всем миром». Я порекомендовал бы этим комментаторам из таких же моральных соображений «скинуться» и купить автомобили  жителям дома, не имеющим средств это сделать, но вынужденным нести финансовые затраты на парковку их автомобилей. И потом, не приходила ли им в голову простая мысль поблагодарить людей (я не говорю уже о материальной компенсации) за то, что они оказали помощь автомобилистам, передав им во владение безвозмездно свою долю собственности земельного участка и закрепив свое решение в крепостной книге? Вместо этого, паркуя свои автомобили на чужой земле, эти комментаторы требуют еще и частично покрывать их затраты на парковку автомобилей. Не стыдно ли?

Есть комментаторы, аргументы которых вообще звучат как угроза. Например, такой: «если вы не будете платить за парковку, мы не будем платить за ремонт крыши над вашей квартирой». К сожалению, подобное мнение основано на полном непонимании целей и прав квартирного товарищества, с одной стороны, и прав собственников, с другой стороны. Более подробно об этом поговорим ниже.

Мне приводили и другие аргументы в пользу того, что строительство  парковок должны оплачивать все жильцы многоквартирного дома, но эти аргументы ничуть не убедительней только что рассмотренных. Так что не будем тратить время на их обсуждение.

Поговорим лучше по поводу того, почему существует устойчивое (и неверное с моей точки зрения) мнение многих людей о том, что принятие решения в квартирном товариществе большинством голосов законно даже в случаях, касающихся общей собственности членов этого товарищества. Например, утверждается, что собрание большинством голосов вправе решать финансовые вопросы (в частности, насколько я понял из контекста замечания редакции газеты «Нарва», большинством голосов можно решать вопрос и о том,  кто из членов товарищества обязан нести затраты по обустройству парковки для автомобилей).

Не хочется думать, что такое мнение основано исключительно на том, что люди руководствуются  не принципами законности и справедливости, а своими желаниями. Скорее, основанием для такого мнения является то, что в Эстонии отсутствует единый Закон о парковке, а цитирование статей разных Законов, так или иначе касающихся «парковочных» дел, приводит порой в результате невнимательного чтения к их неоднозначному толкованию.

Давайте попытаемся разобраться с «истоками» приведенного выше мнения, исходя именно из последнего предположения (неоднозначное толкование Законов). Чтобы уменьшить объем дальнейшего текста, при использовании ссылок на статьи Законов, к которым придется обращаться, введем следующие сокращения:

Закон о вещном праве — ЗВП,

Закон о квартирной собственности — ЗКС,

Закон о квартирных товариществах — ЗКТ,

Итак, первое, на что я хочу обратить внимание: квартирное товарищество не имеет права распоряжаться собственностью. Его права ограничены хозяйственным обслуживанием идеальных долей (термин поясню ниже) в строениях и земельном участке (ст. 2, ч. 1 ЗКТ). Например, товарищество обязано обеспечивать сохранность общей собственности, ее ремонт (в частности, крыши, стены, коммуникации), собирая для этого с собственников квартир средства на «ремонт и обслуживание жилых помещений и соответствующих им площадей жилого дома и прилегающей к дому территории» (ст. 15¹ ЗКТ). Выплаты на эти цели обязательны для всех собственников квартир (ст. 13, ч. 4  ЗКТ). И если кто-то не желает платить, например, за ремонт крыши, подвергая весь дом опасности, квартирное товарищество вправе потребовать отчуждения его квартирной собственности (ст. 14 ЗКС). Иначе говоря, наш комментатор, не желающий платить за ремонт крыши дома, вынужден будет продать свою квартиру и переехать на другое место жительства.

Правом распоряжаться собственностью обладают только собственники квартир (ст. 74, ч. 1 ЗВП), а не квартирное товарищество. Например, только собственники всех квартир правомочны единогласным решением  решать вопросы перестройки дома, строительства новых сооружений, расположенных на земельном участке (например, автопарковки). В противном случае (при не единогласном решении) нарушается право на собственность тех собственников, которые с решением не согласны, ведь в соответствии со статьей 1, часть 3, Закона о квартирной собственности «идеальные доли в долевой собственности… не могут быть отчуждены от квартирной собственности».

Пояснение. Жильцы многоквартирного дома обладают правом собственности на свою приватизированную квартиру — реальную часть дома (ст. 1, ч. 1 ЗКС), которой собственник квартиры может распоряжаться единолично. Кроме того, поскольку квартира «не висит в воздухе», собственники квартир  являются общими собственниками оборудования строения (крыша, коммуникации и пр.), а также земельного участка, находящегося под домом и участка, прилегающего к дому (если все это законно оформлено). Это так называемая общая долевая собственность (ст. 1, ч. 2 ЗКС). Она принадлежит каждому из собственников квартир в идеальных долях (ст. 70, ч 3 ЗВП). Идеальная доля — это часть общей вещи, выражаемой дробью (ст. 14, ч. 3 ЗВП). Эти доли для всех равны (ст. 71, ч. 1,  ЗВП), например, в 100-квартирном доме на каждую квартиру приходится одна сотая земельного участка, а управление долевой собственностью осуществляется собственниками квартир совместно (ст. 15, ч. 1 ЗКС).

Нет ли противоречия в том, что квартирное товарищество, состоящее из собственников, не может распоряжаться общей собственностью, а собственники, являющиеся членами товарищества, могут? Надо, что ли, общие собрания называть по-разному — в одном случае «собранием товарищества», а в другом случае «собранием собственников»? Но ведь, как ни называй собрание, суть собравшихся и их решений не меняется.

Это кажущееся противоречие разрешается по Закону (как это понимаю я), следующим образом. Следует считать, что решение общего собрания членов квартирного товарищества, касающееся общей собственности, одновременно является и решением собственников квартир только в том случае, если это решение принято единогласно, всеми собственниками квартир. Если же за решение по вопросам общей собственности имеется простое большинство голосов, то это решение следует считать не принятым собственниками  и незаконным решением товарищества в случае его принятия. 

Чтобы завершить тему, нам осталось рассмотреть статьи Законов, определенная трактовка которых без учета других статей может явиться основой мнения о том, что большинство голосов общего собрания квартирного товарищества правомочно решать все вопросы, связанные с общей собственностью членов этого товарищества. Я обнаружил довольно много таких статей во всех упоминавшихся Законах (ЗКТ, ЗКС и ЗВП), однако, чтобы не увеличивать объем статьи, приведу всего лишь один пример.

Пример. В 72 статье Закона о вещном праве говорится: «Сособственники владеют и пользуются общей вещью по соглашению или по решению большинства собственников, если этому большинству принадлежит большая доля в общей вещи».

Может сложиться впечатление, что согласно этой статье решать все вопросы, связанные с общей собственностью, можно большинством голосов. Однако речь здесь идет о владении и пользовании общей вещью, но не о распоряжении ею. О распоряжении долевой собственностью говорится в 74 статье этого же Закона: «Находящаяся в долевой собственности вещь может быть отчуждена или обременена в целом или в реальной части, а равно сама вещь или ее хозяйственное назначение может быть существенно изменено только по согласованию всех сособственников».

Но, быть может, я что-то не понимаю? Ау, юристы, где вы? Разработайте, пожалуйста, отдельный Закон о парковках автомобилей или разъясните председателям правлений квартирных товариществ, как надо с ними поступать. Впрочем, некоторые из председателей уже сами поняли, что надо сделать: слово «парковка» следует убрать из лексикона и документов, а вместо него использовать выражение — «благоустройство прилегающей территории». А за благоустройство платить надо всем. По Закону.

75. Автомобили, автомобили…

Я не автомобилист, никогда им не был и теперь уже, по-видимому, не буду. Но с недавних пор, как-то по касательной, пришлось «влезть» в проблемы автомобилистов.

А началось все с того, что кто-то сказал мне, будто бы в нашем квартирном товариществе планируют построить парковку для личных автомобилей членов товарищества, но оплачивать ее строительство будут все собственники квартир, независимо от того, есть ли у них автомобиль или нет его, будут ли они пользоваться парковочным местом или нет. Так сказать, все должны участвовать в «благоустройстве» территории.

Все это как-то не согласовывалось в моем сознании с принципами справедливости, и я стал выяснять у председателя нашего товарищества, верна ли эта абсурдная (с моей точки зрения) информация. Оказалось, что с точки зрения председателя и некоторых других автомобилистов эта информация вовсе не абсурдна по многим причинам. Мне не хотелось бы приводить детали спора по этому поводу, потому что здесь аргументы были бы озвучены лишь с одной (моей) стороны. А это не способствует объективности. Поговорим лучше по существу вопроса: можно ли обустроить парковку возле жилого многоквартирного дома так, чтобы все (или почти все) собственники квартир были довольны? Или этот вопрос тупиковый, и парковки автомобилей будут вечным источником конфликтов между людьми, живущими в многоквартирных домах, ведь парковочных мест «на всех» обычно не хватает?

Понятно, что полное согласие между людьми в вопросе строительства парковок возле многоквартирных жилых домов достигнуто быть не может. Потому что интересы собственников автомобилей и тех, у кого автомобили отсутствуют, не совпадают. Последние были бы, например, счастливы, если бы возле их дома автомобилей вообще не было (кроме необходимых случаев скорой помощи и пр.), и они не загрязняли бы атмосферу выхлопными газами, а землю грязью с колес и масляными пятнами. А автомобилист, особенно бизнесмен, не может тратить время на «походы» в автомобильный гараж, который, как правило, находится далеко от дома, иначе его бизнес просто рухнет. Так что же делать?

По-видимому, согласие надо искать на основе имеющихся гражданских законов, действующих в Эстонии. Не смог бы ведь наш председатель возражать против того, что расходы на парковку автомобилей должны нести автомобилисты, а не кто-то другой, если бы нечто подобное было прописано в Законе!

И я обратился к Законам, принятым в Эстонии. Читаю статью 219, первый пункт, Закона о вещном праве: «Пользовладелец обязан за свой счет содержать в порядке вещь, находящуюся в пользовании, и производить исправления и нововведения, необходимые для обыкновенного содержания вещи в порядке».  А в статье 26 этого же Закона записано: «лицо, правомочное на получение выгоды от вещи, должно нести обязанности и издержки, связанные с вещью» <курсив мой – МА>.

Понятно, что выгоду от «вещи» — парковочного места — имеет тот, кто паркует на этом месте свой автомобиль. Другое дело, пользовладелец ли он и правомочен ли на получение этой выгоды. Этот вопрос разъяснен в статьях 201 и 203 того же Закона, в которых поясняется, кто такой пользовладелец, и когда это «пользовладение» возникает. Вот соответствующие статьи.

Статья 201. Понятие пользовладения

(1) Пользовладение обременяет вещь таким образом, что лицо, в пользу которого оно установлено, правомочно пользоваться вещью и приобретать ее плоды.

Статья 203. Возникновение пользовладения недвижимой вещью

(1) Пользовладение недвижимой вещью возникает с момента внесения записи в крепостную книгу.

Таким образом, понятно, что надо сделать, чтобы автомобилисты стали законными пользовладельцами и сами за свой счет содержали в порядке парковочные места, и проводили их обустройство.

1.            На собрании совместных собственников земли, принадлежащей нашему товариществу, на которой давно уже (незаконно!) паркуются автомобили членов нашего товарищества, необходимо

1.1  Всеми собственниками под роспись разрешить парковку автомобилей на земельном участке, находящемся в общей собственности товарищества (ст. 74 Закона о вещном праве Эстонии постановляет, что общая «вещь или ее хозяйственное назначение может быть существенно изменено только по согласованию всех сособственников).

1.2  Большинством собственников (51% или более – см статью 72, часть 1, того же Закона о вещном праве) принять Договор пользования парковкой (ст.71, часть 2 того же Закона). Этот «Договор» (в дальнейшем — «Порядок» или «Положение» пользования парковкой) должен содержать привязку номеров квартир к конкретным местам парковки и должен быть подписан собственниками, принявшими этот договор.

2.            Все подписи собственников заверить у нотариуса, и документы собрания занести в крепостную книгу. После этого автовладельцы, квартиры которых «привязаны» к конкретным местам парковки, становятся законными пользовладельцами парковочных мест (ст. 203 Закона о вещном праве).

При этом, согласно статье 74 того же Закона о вещном праве «вещь может быть отчуждена или обременена в целом или в реальной части… только по согласованию всех сособственников». То есть  распоряжаться выделенным парковочным местом владелец этого места не может (не может продавать, сдавать в аренду и пр.). Это может делать только полный консенсус всех собственников, а не то большинство, которое приняло Договор о пользовании парковочными местами.

Если не выполнить указанные выше пункты, то возникает ситуация, неразрешимая, вероятно, без судебного производства. После подачи заявления в суд кем-то из долевых собственников земли, на которой незаконно паркуются автомобили, решение суда может быть, по-видимому, только одно: предписать правлению товарищества выполнить указанные выше пункты, законно оформив тем самым пользовладение парковками. В противном случае суд может запретить парковать машины возле дома с неизбежным принудительным перемещением припаркованных автомобилей (см. ст. 92, часть 2, п. 7 Закона о дорожном движении) полицией или местным самоуправлением (см. ст. 92, часть 5 того же Закона) на охраняемую стоянку в связи с незаконностью парковки.

Таким образом, если все делать по Закону, то, если мы и не избежим мелких споров, сможем все же не делать грубых промахов, как, например, пытаться заставить оплачивать затраты автомобилистов людьми, никак не причастными ни к их автомобилям, ни к пользованию их парковочными местами.

Разумеется, основной проблемой при составлении «Порядка» (Положения о парковке) является недостаток реальных парковочных мест количеству желающих эти места иметь (поскольку земли, находящейся в долевой собственности членов товарищества, как правило, не хватает). Но если автомобилисты (особенно когда их станет в товариществе очень много) не желают превратить свою жизнь в сплошной конфликт с соседями, то приемлемое соглашение в соответствии с Законами Эстонии, как мне кажется, может быть достигнуто. Это соглашение должно базироваться, прежде всего, на балансе интересов всех автовладельцев товарищества. Сделать это можно, например, так.

1.      Места парковок, если их количество меньше числа имеющихся владельцев автомобилей, желающих парковочное место иметь в своем владении, разыгрывают жеребьевкой. При этом возможно возражение против жеребьевки, заключающееся в том, что изначально равные права автовладельцев по воле случая, а не по осознанному личному выбору, становятся неравными.

На это возражение я отвечу так. Нет человека, у которого судьба и все жизненные поступки всегда определяются его личным выбором. Подумайте, сколько раз в вашей жизни случай играл решающую роль, и смиритесь, если не попадете в окончательный список пользовладельцев парковок! J. Кроме этого, «морального» аргумента, для людей, не попавших в список пользовладельцев,  предлагается еще практическая  и экономическая компенсация, которые могут подвигнуть некоторых автовладельцев «возжелать» не попасть в упомянутый список вообще. Вот эти «компенсации»:

2.      Во-первых, автовладельцы, не ставшие пользовладельцами парковок, имеют право (по принимаемому соглашению) парковать свой автомобиль на любом свободном парковочном месте, то есть почти так, как это происходит в настоящее время. Но при этом они обязаны на время парковки быть дома, иметь на стекле машины свои координаты и по первому требованию владельца парковки в течение, скажем, пяти минут, освободить парковочное место (например, перегнать машину на другое свободное парковочное место).

3.      Во-вторых, автовладельцы, не ставшие пользовладельцами парковок, не несут никаких расходов по строительству, обслуживанию, охране и пр. парковочных мест, кроме возможного ущерба парковочному месту (грязь и т.п.), нанесенных ему во время парковки. Это положение может иметь силу лишь в случае, если все парковочные места имеют своих законных владельцев (иначе возникнут конфликты между автовладельцами, несущими расходы по обслуживанию парковочных мест и автовладельцами, не несущими такие расходы).

Других альтернатив законному использованию парковок при недостатке парковочных мест, как мне представляется, не существует.

В Договоре о парковке, разумеется, должны быть отражены и многие другие положения, не прописанные еще в Законах Эстонии, но важные для пользовладельцев парковок и других членов товарищества (неплохо бы законодателям вообще принять отдельный Закон о парковках!). Например, в соглашении можно отразить следующее.

1.      Расположение парковки, которое следует согласовать с местным самоуправлением (ст.10, часть 6 Закона о планировании).

2.      Порядок изменения владения парковочными местами при возникновении такой необходимости.

3.      Порядок очередности включения в список новых владельцев парковки в случае появления свободного парковочного места (включая финансовые вопросы).

4.      Существование места парковки для председателя товарищества, автоматически «переходящее» вновь избираемому председателю, для возможности его оперативной работы по управлению хозяйственной деятельностью товарищества. Действующий председатель, кроме того, если он проживает в жилом доме, относящемся к руководимому им товариществу, может на равных правах с остальными членами товарищества участвовать в жеребьевке при разыгрывании парковочных мест для личных автомобилей.

5.      Наличие одного или нескольких парковочных мест для гостей. Кстати, эти места почти всегда свободны, так что члены товарищества, не вошедшие в список владельцев парковок, могут парковаться на этих свободных местах (соответствующий порядок для этого случая должен быть разработан правлением товарищества).

6.      Необходимые разметки парковочных мест (включая номера связанных с ними квартир), знаки дорожного движения и пр.

7.      Порядок оплаты за уборку парковочных мест и их охрану (при необходимости).

8.      Порядок возмещения расходов, сделанных при строительстве парковочного места, в случае продажи квартиры пользовладельцем парковки.

9.      Ответственность при нарушении порядка пользования парковкой ее владельцем, другим автомобилистом, являющимся членом товарищества, но не являющимся владельцем парковки, и, наконец, посторонними лицами.

10.  Порядок отслеживания нарушений при парковке автомобилей, например, путем заключения договора правлением со специальной парковочной фирмой. При систематических нарушениях, создающих другим сособственникам препятствия «для пользования другими квартирными собственностями» (см. п. 3 часть 2 ст. 14 Закона о квартирной собственности), собственники квартир могут потребовать от нарушителя правил парковки отчуждения им своей квартирной собственности.

11.  В банковских операциях все затраты на парковку  следует проводить отдельной строкой. Это необходимо для того, чтобы каждый член товарищества имел возможность контролировать свои расходы на парковку.

Ну, и так далее, в соглашении следует отразить все необходимые для автовладельцев и других собственников квартир требования, о которых я не знаю в силу отсутствия юридических знаний и опыта «автомобильных» забот.

Надеюсь на то, что, руководствуясь изложенными здесь принципами организации законных парковок, правление нашего квартирного товарищества и, быть может, некоторых других товариществ Нарвы (и Эстонии?) решат свои «парковочные» проблемы.